Montevideo gana peso entre inversores argentinos: barrios y precios

La compra de vivienda por parte de argentinos en Uruguay dejó de asociarse únicamente con Punta del Este. Montevideo se afirmó como una alternativa con actividad durante todo el año, servicios, universidades y una oferta inmobiliaria en expansión. El mercado local combina unidades nuevas y usadas, y atrae a quienes buscan generar renta o preservar capital.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) informó que en julio de 2026 hubo 4.778 altas de compraventa de inmuebles en el país, 3,82% más que un año antes. La capital reunió 32,96% de esas operaciones. Maldonado y Canelones quedaron detrás, con 17,73% y 13,65% respectivamente. Para el comprador argentino pesan el precio de entrada, la ubicación, el alquiler, los gastos, los beneficios impositivos y la posibilidad de revalorizar el capital.

Beatriz Carámbula, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU), explicó que los inversores argentinos suelen inclinarse por apartamentos de tamaño reducido, con tickets accesibles y costos de mantenimiento bajos. Mencionó los monos y los de un dormitorio como los formatos más buscados. En ese segmento conviven dos opciones: unidades acogidas al régimen de Vivienda Promovida y departamentos en barrios costeros ya consolidados. Las primeras priorizan la renta y las exoneraciones; las segundas valoran servicios, entorno y plusvalía.

La Vivienda Promovida es un mecanismo uruguayo instaurado en 2011 para estimular la construcción mediante incentivos tributarios. Según la CIU, los barrios con mayor demanda dentro de ese esquema son Cordón, Centro, La Blanqueada y Tres Cruces. Fuera del régimen, Carámbula destacó Pocitos, Punta Carretas, Parque Rodó y Carrasco. En el primer semestre de 2026, Pocitos absorbió cerca de una quinta parte de las intenciones de compra de apartamentos en Montevideo; Cordón representó 11%, y Malvín y Punta Carretas rondaron 7% cada uno.

El índice INGAR de septiembre de 2026 relevó medianas de oferta por metro cuadrado en distintos barrios. Carrasco Norte encabezó con u$s3.314, seguido por Carrasco con u$s3.272 y Punta Carretas con u$s2.848. Más atrás aparecieron Pocitos Nuevo (u$s2.714), Pocitos (u$s2.572), Punta Gorda (u$s2.455), Parque Batlle (u$s2.267), Malvín (u$s2.234), Buceo (u$s2.173) y La Blanqueada (u$s1.875). Son valores de oferta, no precios de cierre. Esa brecha explica por qué un ticket menor puede ofrecer mejor relación entre capital invertido y renta.

Fabián Kopel, cofundador de Kopel Sánchez Desarrollos, sostuvo que la ley de 2011 habilitó terrenos más amplios, proyectos de mayor escala y costos optimizados, además de mejores espacios comunes. El impacto se notó en Cordón, Centro y La Blanqueada, donde los edificios nuevos transformaron el paisaje urbano y sumaron comercios. Entre enero y abril de 2026 se presentaron 55 proyectos de Vivienda Promovida, frente a 52 en igual período de 2024, de acuerdo con la CIU. Los beneficios incluyen exoneraciones del Impuesto a la Renta sobre alquileres por un plazo determinado, según cada proyecto.

En materia de renta, el INE reportó que en julio de 2026 el promedio de contratos nuevos y vigentes relevados en Montevideo alcanzó $22.278 uruguayos. Para medir rentabilidad, ese ingreso debe compararse con el capital de compra. En Pocitos, INGAR estimó un yield bruto de 5,1% y uno neto de 3,3%; la diferencia corresponde a gastos comunes, administración, mantenimiento, vacancia e impuestos. Carámbula indicó que este año los precios de venta en dólares subieron cerca de 3%, mientras los alquileres en esa moneda aumentaron alrededor de 6%. En Ciudad de la Costa, los arrendamientos de casas crecieron cerca de 10%.

La presencia argentina también se observa en desarrollos nuevos. Cosmopolitan, frente a la rambla de Parque Rodó, requirió una inversión cercana a u$s30 millones. Según la empresa, alrededor de 20% de los inversores son argentinos y cerca de 30% de los propietarios manifestó intención de sumar sus unidades a la gestión de estadías temporarias. Kopel señaló que en las últimas semanas creció la intención de compra de argentinos, tras una caída hacia fines del año pasado. El turismo acompaña: en el primer semestre de 2026 Montevideo recibió 434.579 visitantes, contra 386.726 en igual período de 2025, con un alza de 12,4%. El gasto turístico llegó a u$s263,4 millones, 19,2% más. En el primer trimestre arribaron 87.073 visitantes argentinos, frente a 71.658 un año antes, un incremento de 21,5%.

Administrar una propiedad desde el exterior plantea otra decisión. El alquiler tradicional puede delegarse con una comisión de 5% más IVA, mientras el temporario exige reservas, atención de huéspedes, limpieza, mantenimiento y actualización de tarifas. Para las unidades incorporadas a ese sistema, la desarrolladora proyecta una rentabilidad cercana a 7% anual después de gastos de gestión y mantenimiento. Se trata de una estimación empresarial, no de una renta garantizada: el resultado depende de ocupación, tarifas, estacionalidad y costos. Carámbula también detectó un corrimiento de operaciones hacia Maldonado y Canelones, impulsado por la búsqueda de espacios amplios, contacto con la naturaleza y urbanizaciones nuevas, con interés creciente por casas de tres dormitorios.

Qué cambia o a quién afecta

Los residentes de Cordón, Centro, La Blanqueada y Tres Cruces son los primeros alcanzados por la transformación. La llegada de edificios acogidos a Vivienda Promovida amplía la oferta de alquileres, pero también altera la composición del vecindario y la competencia entre propietarios locales e inversores extranjeros. Los inquilinos pueden encontrar más unidades disponibles, aunque los valores y las condiciones contractuales responden a la demanda del momento. Para los compradores argentinos, el atractivo se concentra en apartamentos pequeños, con administración simplificada y costos acotados, lo que reduce la necesidad de viajar con frecuencia.

El antecedente institucional que ordena este fenómeno es la ley de Vivienda Promovida de 2011. Su continuidad explica por qué el flujo de proyectos se mantiene: entre enero y abril de 2026 se presentaron 55 iniciativas, tres más que en el mismo tramo de 2024. La estabilidad de las reglas y la previsibilidad que menciona Carámbula sostienen la demanda extranjera incluso cuando el ritmo de compradores fluctúa. A esto se suma un mercado que combina renta en dólares, revalorización y planificación de largo plazo, factores que no dependen solo del turismo estacional.

Hacia adelante, los plazos dependerán de la concreción de los desarrollos en curso y de la ocupación efectiva de las unidades. La CIU y las empresas del sector siguen la intención de compra de argentinos, que según Kopel repuntó en las últimas semanas. El comportamiento del turismo, con alzas de 12,4% en visitantes y 19,2% en gasto durante el primer semestre de 2026, puede sostener la opción del alquiler temporario. La rentabilidad proyectada de 7% anual es una estimación sujeta a ocupación, tarifas, estacionalidad y costos, y no una garantía. También resta observar si el corrimiento hacia Maldonado y Canelones se consolida o se modera.