Nuevo tope del 2% a los alquileres entra en vigor con inflación cerca del 5%

El Ejecutivo ha impulsado una reforma del mercado de arrendamiento que fija un límite del 2% para los incrementos de renta, con la finalidad de moderar los precios. Esta decisión se adopta en un contexto de aceleración de la inflación, que se aproxima al 5% por el encarecimiento de los carburantes y su efecto en la economía. El primer real decreto-ley ya aparece publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y comienza a regir este jueves. Queda pendiente de publicación un segundo texto, que contempla la prórroga automática de los contratos y que suscita más reservas entre los operadores. Ambas normas pasarán este viernes por el Consejo de Ministros para su convalidación.

El decreto divulgado contiene lineamientos que ordenan el mercado de la vivienda hasta 2030. En las zonas tensionadas, cuando la renta ya supera el índice de referencia, no procede ningún aumento. Si no lo supera, el alza máxima queda en el 2% salvo pacto en contrario. Los inquilinos que hayan pagado puntualmente durante los ocho meses previos pueden pedir prórrogas extraordinarias de hasta dos años más, conservando las condiciones del contrato vigente. Las medidas de protección para familias vulnerables sin alternativa habitacional se extienden hasta el 31 de diciembre de 2030.

Hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades cuyo objeto social sea la adquisición de inmuebles no podrán comprar viviendas por debajo del 70% de su valor de tasación de mercado. La norma contempla excepciones: destinar el inmueble a alquiler asequible o social durante al menos cinco años, atención sociosanitaria, colectivos vulnerables, víctimas de violencia o estar adherido a un Código de Buenas Prácticas. En los arrendamientos por habitaciones, la suma de las partes no puede exceder el costo del alquiler de la vivienda completa. Los alquileres de temporada deberán justificar la causa del desplazamiento y tendrán una duración acordada de entre 31 días y 12 meses.

Las estancias turísticas inferiores a 30 noches tributarán un IVA del 10%. Los ayuntamientos podrán aplicar recargos de hasta el 50% en el IBI, que llegarán al 100% para propietarios con cuatro o más inmuebles turísticos. En el caso de viviendas vacías durante más de tres años, los municipios podrán elevar el IBI hasta el 150% para dueños de dos o más pisos en esa situación. La reforma incorpora cambios fiscales: si un propietario reduce el precio del alquiler más de un 5%, podrá deducirse el 100% de los ingresos en el IRPF; en cambio, la deducción bajará al 15% si el contrato se renueva con una subida superior al 20%. El gravamen sobre los beneficios de las Socimi procedentes del alquiler de vivienda sube del 15% al 25%, con bonificaciones de hasta el 100% según el volumen destinado a arrendamiento asequible. La vivienda protegida de forma permanente o indefinida tributará con el IVA superreducido del 4%. Para facilitar la compra, se impulsa la línea de préstamos ‘TU CASA’, que financia hasta el 20% del valor de la vivienda con un tope de 50.000 euros, a diez años, con tipo del 0% y sin comisiones, e incluye un período de carencia hasta la finalización del pago de la hipoteca o por un máximo de 30 años.

Qué cambia o a quién afecta

Los arrendadores particulares, que según los datos citados concentran el 90% del mercado del alquiler en España, son el grupo más expuesto a los efectos de la norma. La combinación de topes a las subidas y prórrogas extraordinarias puede limitar la rentabilidad de sus inmuebles durante un período prolongado, ya que las actualizaciones quedan acotadas y los contratos pueden extenderse más allá de lo previsto. La incertidumbre se agrava por la división de la reforma en dos decretos y la falta de consenso político, lo que añade un factor de inseguridad jurídica para quienes gestionan una o dos viviendas en alquiler.

El sector inmobiliario y los inquilinos también reciben el impacto, aunque de manera desigual. Los inquilinos en zonas tensionadas obtienen una protección inmediata frente a subidas superiores al 2% o a cualquier incremento si la renta ya supera el índice de referencia, además de la posibilidad de prórrogas extraordinarias si están al corriente de pago. Sin embargo, los operadores advierten de que la oferta de alquiler de larga duración ya ha caído entre un 18% y un 20% desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda en 2023, y un 24% de los propietarios consultados por una plataforma prevé retirar su inmueble al vencer el contrato. Esa retirada podría traducirse en ventas masivas, endurecimiento de los requisitos para elegir inquilino o traslado del riesgo a los precios de salida, lo que en última instancia afectaría a la disponibilidad de vivienda.

De cara a los próximos meses, el segundo decreto-ley pendiente de publicación y su convalidación en el Consejo de Ministros marcarán el ritmo de aplicación. Las medidas tienen horizontes temporales definidos: la prohibición de compras por debajo del 70% del valor de tasación se extiende hasta finales de 2028, mientras que los topes y prórrogas en las rentas y la protección ante desahucios llegan hasta 2030. Los ayuntamientos, por su parte, deberán decidir si aplican los recargos en el IBI a pisos turísticos y viviendas vacías, lo que dependerá de su capacidad normativa y de la evolución del mercado local. La presión social y política continúa en ascenso, con una acampada del Sindicato de Inquilinas en la Puerta del Sol y exigencias de desalojo por parte del Gobierno regional, lo que añade un componente de tensión a la implementación de la reforma.